Waardevermindering van uw woning
De beweringen van de Nederlandse overheid en de windmolenindustrie over de waardevermindering van uw woning na de komst van windturbines in uw omgeving zijn pertinent onjuist.
Men heeft het regelmatig over een mogelijke waardedaling van 2%.
Echter, er heerst een enorme kloof tussen wat de overheid en windexploitanten hierover beweren en de onontkoombare realiteit van de huizenmarkt in de echte wereld.
In diverse landen waar windturbines nabij woningen zijn gebouwd, werden intussen veel rechtszaken gevoerd. Hierbij is door rechtbanken een veel grotere waardedaling bewezen geacht en dus een hogere schadevergoeding toegekend.
Er is intussen ook in Barendrecht door makelaars bij diverse objecten een schatting gemaakt van de waardedaling na de bouw van windturbines.
Ook daar kwam een aanmerkelijk hoger percentage uit.
Bij veel objecten was er een geschatte waardedaling van 22%.
Gezien de zéér dichte bebouwing in Barendrecht en dus het grote aantal getroffen woningen zal de totale waardedaling oplopen tot een astronomisch bedrag.
Deze financiele schade zal grootschalig georganiseerd en met alle mogelijke middelen worden geclaimd.
Voor een gemiddeld huis in Barendrecht zal het bedrag aan waardevermindering al snel een paar modale jaarsalarissen kunnen bedragen.
Waarom zou iemand tolereren dat hij een paar jaar van zijn arbeidszame leven moet opofferen, louter en alleen om de geleden financiele schade terug te verdienen die de overheid hem ongevraagd en op oneigenlijke gronden heeft toegebracht?
En dit alles voor een waanproject dat het klimaat niet zal beinvloeden of ons onafhankelijk zal maken van olie of gas. Een project dat de leefbaarheid van onze woonomgeving sterk zal aantasten en alleen draait om geld.
Het onderling verdelen van tientallen miljarden euro's ten onrechte geind belastinggeld ten gunste van grondeigenaren, windturbinefabrikanten- en exploitanten.
WAARDEDALING WONINGEN / Consequenties voor de hypotheek:
De aanwezigheid van windturbines heeft een negatief effect op de waarde van de woningen in de omgeving.
De praktijk bij bestaande windmolenparken leert, dat de waardedaling gemiddeld 22% is.
We hebben iemand met verstand van zaken laten uitzoeken wat voor (directe) consequenties dit kan hebben voor de hypotheken op woningen in de omgeving van een windturbinepark.
Deze persoon heeft vijf hypotheekverstrekkers benaderd met de volgende vragen:
1. wat is het effect van de windturbines, c.q. de waardedaling van de woning, op de hypotheek?
2. Wat is het effect op de hypotheek bij een waardedaling van 25%?
Op de eerste vraag was het antwoord: dat bekijken we per individueel geval. Maar als het concreter wordt, zoals bij vraag twee, geeft een rekenvoorbeeld het meeste inzicht.
Woning nu € 200.000
NGH hyp. 3.2% € 6.400
Woning straks 75% x € 200.000 = € 150.000
Aftrek planschade 60% x € 50.000 = € 30.000
Hypotheek € 170.000
De executiewaarde van een woning werd tot september 2008 over het algemeen gesteld op 85% van de vrije verkoopwaarde. Na september 2008 stelt men de executiewaarde steeds meer op 75% van de vrije verkoopwaarde.
Gevolg rekenvoorbeeld:
Woning € 150.000
Exc. Waarde 75% x € 150.000 = € 112.500
Hypotheek € 170.000
Deze hypotheek wordt dan 170.000: 1.125 = 151% van de executiewaarde.
Alle hypotheekverstrekkers stellen dat zij geen hypotheek geven groter dan 125% van de executiewaarde.
Dit impliceert dat de eigenaar van de woning uit het voorbeeld nooit zijn hypotheek kan oversluiten bij een andere bank/verzekeraar en voor de rest van de looptijd gebonden blijft aan de bank/verzekeraar waar zijn huidige hypotheek loopt.
Eén bank gaf aan dat hypotheekhouder zijn hoofdschuld moest aflossen naar 125% van de executiewaarde. D.w.z. dat er een bedrag van € 170.000 – (125% x € 112.500) = € 29.375 direct opeisbaar was.
Alle andere hypotheekverstrekkers stelden wederom dat ieder geval weer individueel bekeken zou moeten worden, maar lieten wel doorschemeren dat de rente omhoog zou gaan met 1 à 1,5% zolang de hypotheekhouder geen ander bedrag zou willen hebben.
Indien de hypotheekhouder een verhoging zou willen voor een verbouwing, dan gold onmiddellijk de 125% van de executiewaarde, met andere woorden, de verbouwing kan niet gefinancierd worden.
Bij een (gemiddelde) renteverhoging van 1,25% betaalt dezelfde hypotheekhouder: € 170.000 x 4,45% = € 7.565 Dit is een verhoging van 18% voor zijn woonlasten terwijl zijn woning er 25% op achteruit is gegaan.
Uiteraard zijn de bedragen brutobedragen maar dat heeft geen enkel effect op de 18% verhoging van de woonlasten. Hierbij moet worden aangetekend dat (zelfs) een waardedaling van 25% een lage schatting zou kunnen zijn.
WOZ
Het bovenstaande is van toepassing als er daadwerkelijk windturbines geplaatst zouden zijn in onze woonomgeving.
Maar de plannen voor een windturbinepark hebben nu ook al effect op de waarde van de omliggende woningen. Naar schatting bedraagt de waardedaling reeds 10%.
Voor een volgende WOZ‐aanslag betekent dit, dat we op dat moment bezwaar kunnen gaan maken tegen de hoogte van de WOZ‐waarde van de woning.
Planschade, nu of later
Planschade wordt, hoe tegenstrijdig het moge klinken, pas uitbetaald als plannen geen plannen meer zijn, maar werkelijkheid geworden. Planschadeprocedures kunnen erg lang duren.
Ook is het toegekende bedrag vaak heel veel lager dan verwacht zou mogen worden.
Het mag duidelijk zijn dat de plannenmakers er alles aan zullen doen om aan te tonen dat de waardedaling niet door hun project komt, maar een gevolg zijn van alle andere ontwikkelingen, en zij dus niet aansprakelijk kunnen worden gesteld voor de kosten.
Bij wet is geregeld dat planschade voor rekening van de gemeente komt. De gemeente probeert dit bij een wijziging van een bestemmingsplan in de wijzigingsbeschikking mee te nemen als doorbelastbaar naar de aanvrager. Meestal lukt dat wel, maar niet altijd.
Het is misschien een goed idee om nu reeds een berekening te (laten) maken van de planschade, en dit bekend te maken, zodat de initiatiefnemers verplicht zouden zijn hun investeringsbedrag te verhogen bij het verkrijgen van de vergunning.
Omdat er voor het gebied nog niet een concreet (ingediend) plan bestaat, is het bijzonder lastig een planschadeberekening te maken. Het maakt namelijk nogal uit, of de windturbines 600m, of 1000m van de woningen af komen te staan, en ook hoeveel turbines er zullen komen.
Ondertussen laten we de mogelijke planschade als een donkere wolk boven de hoofden van de initiatiefnemers hangen, opdat zij er zoveel mogelijk last van hebben.
